● 一般短期譲渡所得税　　　　　　Top ↑

① 一般の譲渡とは、居住用３，０００万特別控除・居住用定率分離課税・居住
　 用買換・交換等の税法上の特例に該当しない場合をいいます。
② 具体的には、店舗・貸家・アパート・貸マンション等で事業用買換・交換等
　 の特例を受けない場合、及び別荘等を譲渡した場合です。
③ 一般譲渡は、所有期間によって長期譲渡と短期譲渡に区分されます。
(イ) 一般長期譲渡所得～譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超
(ロ) 一般短期譲渡所得～譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下
     
[平成21年4月1日現在法令等]
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売った
時の税額の計算は以下のようになります。

１ 課税短期譲渡所得金額の計算
　 課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

２ 税額の計算
　 譲渡した場合の税額の計算は下記のように行ないます。
　 所得税＝課税短期譲渡所得金額×３０％
　 復興特別所得税＝課税短期譲渡所得金額×０．６３％
　 住民税＝課税短期譲渡所得金額×９％　

　平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として所得税と併せて
　申告・納付することになります。

(1) 譲渡価額
　土地や建物の売却代金などをいいます。

(2) 取得費
　売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の
　取得に要した金額に、その後支出した改良費設備費などを加えた合計額をい
　います。尚、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて
　計算します。又、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が
　譲渡価額の5％よりも少ない時は、譲渡価額の 5％を取得費(概算取得費)とす
　ることが出来ます。

1 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)した時に収
　めた登録免許税(登記費用も含みます)、不動産取得税、特別土地保有税、印
　紙税 尚、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費には含
　まれません。
2 借主がいる土地や建物を購入する時に、借主を立退きさせる為に支払った立
　退き料
3 土地の埋立てや土盛り、地均しをする為に支払った造成費用。
4 土地の測量費
5 所有権などを確保する為に要した訴訟費用
　これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決し
　て土地を自分のものにした場合に、それまでに支払った訴訟費用のことをい
　います。尚、相続財産である土地を遺産分割する為に支払った訴訟費用等は
　取得費になりません。
6 建物付の土地を購入して、その後１年以内に建物を取り壊した時の建物の購
　入代金や取り壊しの費用。
7 土地や建物を購入する為に借り入れた資金の利子の内、その土地や建物を実
　際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子。
8 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得するこ
　ととした場合に支出する違約金。

○　取得費　
①土地・建物の購入代金
②建物建築請負代金
③購入時仲介手数料
④購入時の契約書の印紙代
⑤購入時の登記費用
⑥不動産取得税
⑦特別土地保有税
⑧購入時立ち退き料
⑨土地造成費用
⑩建物取り壊し費用
⑪使用開始前の借入金利息
⑫借入金に伴う抵当権設定登記費用・保険料
⑬契約解除に伴い支出する解約違約金
⑭借地の更新料・増改築承諾料
⑮建物の増改築代金
⑯所有権を確保する為に要した訴訟費用・和解金・弁護士費用
⑰代償分割により取得した土地・建物の取得時の時価
⑱離婚の財産分与により取得した土地・建物の取得時の時価
⑲申告期限後３年以内に譲渡した場合の相続税
⑳その他、取得関連費用
　　　　
※　建物の取得費は購入代金等より償却費相当額を控除した金額です。
※　業務用の場合、④⑤⑥⑦⑫⑬⑯で必要経費に算入したものは取得費より除
　　かれます。
※　更地を駐車場とする為の整地費用・アスファルト舗装等は土地改良ではな
　　いので構築物となり、減価償却の対象となります。

(3) 譲渡費用
　土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契
　約書の印紙代、売却する時に借家人などに支払った立退料、建物を取り壊し
　て土地を売る場合の取り壊し費用などです。

1 土地や建物を売る為に支払った仲介手数料など
2 印紙税で売主が負担したもの。
3 家屋を売る為、借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払う立退き料
4 土地などを売る為にその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用とその建物
　の損失額
  
5 更に有利な条件で売る為に支払った違約金
　これは土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い価額で売却す
　る為、最初の契約者に支払った違約金のことです。
6 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書え換料
　このように、譲渡費用とは売る為に直接かかった費用をいいます。したがっ
　て、修繕費や固定資産税などその資産の特例や管理の為にかかった費用、売
　った代金の取立ての為の費用などは譲渡費用にはなりません。

○　譲渡費用　
①売却時の仲介手数料
②売却時の契約書の印紙代
③売却時の登記費用（登録免許税、司法書士・測量士土地家屋調査士等の手数
　料、分筆費用）
④譲渡の為に支払った立退料
⑤土地を売却する為に取り壊した建物の取り壊し費用
⑥売却契約締結時に更に有利な条件で他に売却する為に支出する解約違約金
⑦譲渡の為の引き家費用⑧その他譲渡関連費用
※　固定資産税、都市計画税等の維持・管理に要した費用は譲渡費用にはなり
　　ません。
    
(4) 特別控除
　制度の概要
　土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受
　けられる場合あります。
　譲渡の種類とその特別控除額は次の通りです。
1 公共事業などの為に土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
2 マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
3 特定土地区画整理事業などの為に土地を売った場合の2,000万円の特別控除
　の特例
4 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
　の特例
5 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円
　の特別控除の特例
6 農地保有の合理化などの為に土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
  

注意事項
1 それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
2 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となり
　ます。
3 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の1から6の特例の順に行
　います。
(措法33の4、34、34の2、34の3、35、35の2、36、措令24の4、措通36の1)

　マイホームを売ったときの軽減税率の特例
　[平成21年4月1日現在法令等]
　自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはま
　るときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減
　税率の特例を受けることが出来ます。この軽減税率の特例を受けるには、次
　の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。
1 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売
　ること。
2 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超え
　ていること。
3 売った年の前年及び前前年にこの特例を受けていないこと。
4 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を
　受けていないこと。
  ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率
　の特例は、重ねて受けることができます。

注意事項
　課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
　課税長期譲渡所得金額 ＝土地建物を売った収入金額 ー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（取得費 ＋ 譲渡費用) ー 特別控除
　この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
　確定申告の際に必要となること

1 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
2 マイホームを売った日から2カ月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し
　、又は住民票の写し。この除票住民票の写し、又は住民票の写しはマイホー
　ムを売った所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

●　課税短期譲渡所得　＝　譲渡代金 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

○　短期保有物件とは譲渡した年の１月１日において、その保有期間が
　５年以下の物権をいいます。
○　税額計算方式
［１］課税短期譲渡所得金額　×（所得税率 ４０％＋住民税率 １２％）
A（課税総所得金額＋課税短期譲渡所得金額－５００千円）×所得税及び住民税
　の税率
B 課税総所得金額×所得税及び住民税の税率
［２］（A－B）×１１０％
　税額は上記により［１］［２］の所得税、住民税をそれぞれ計算し、多い金
　額の合計となります。

一般短期不動産譲渡税 　 単位　千円 　●　譲　渡　代　金 取 得 費 建物 土地・等  建物の購入・請負代金  土地等の購入代金 　仲介手数料 　仲介手数料 　印紙代 　印紙代 　登記関連費用 　登記関連費用 　不動産取得税 　不動産取得税 　その他 　その他  計(建物の取得評価) (A)  計(土地の取得費) (D) 　減価償却費　(B) 　○減価償却費(B)は計算して 　　入力してください。 　 　 譲 渡 費 用 　仲介手数料 　印紙代 　登記関連費用 　譲渡時の立退料・建物取壊し費用 　その他 　クリックして計算を実行して下さい。 単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　　　① 　●　建物実質取得費　(A)-(B)　　(C) 　●　土地取得費　合計　　(D) 　●　概算取得費　　　　①×5% 　●　取得費 ②　(C)＋(D)と概算取得費の大なる金額 　●　譲渡費用合計　　　　③ 　○　取得費＋譲渡費用　　　　　( ②＋③)　　 ④　 　○　譲渡益 ＝　課税短期譲渡所得金額　(①－④)　　⑤ 税 額

● 居住用財産の譲渡　　　　　　Top ↑

① 居住用財産とは居住の用に供していた土地等と建物をいいます。
② 居住用財産は生活の基盤となる財産である為、種々の特例があります。
③ 主要な特例には次のものがあります。

(１) 居住用３,０００万特別控除の特例
　 居住用財産を譲渡した場合に適用出来る典型的な特例です。
　 （３,０００万の特別控除あり）

(２) 居住用定率分離課税の特例
　所有期間が１０年超の居住用財産を譲渡した場合の特例で、通常より低率の
　税率が適用されます。（３,０００万の特別控除あり）

(３) 特定の居住用買換の特例
　所有期間が１０年超の居住用財産を買換えた場合に適用される特例です。

(４) 居住用買換の譲渡損失の繰越控除
　居住用財産の買換に伴う譲渡損失の繰越控除が認められる特例です。

(５) 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
　居住用財産の譲渡に際して買換えをしなくても譲渡損失の繰越控除が認め
　られる特例です。

居住用財産の譲渡 (３０００万控除の特例) 　 単位　千円　 　●　譲　渡　代　金 長　期短　期 取 得 費 建物 土地・等  建物の購入・請負代金  土地等の購入代金  仲介手数料  仲介手数料  印紙代  印紙代  登記関連費用  登記関連費用  不動産取得税  不動産取得税  その他  その他  計 (建物の取得評価) (A)  計 (土地の取得費) (D)  減価償却費(B) ○減価償却費(B)は計算して 　入力してください。 　 　 譲 渡 費 用  仲介手数料  印紙代  登記関連費用  譲渡時の立退料・建物取壊し費用  その他 　クリックして計算を実行して下さい。 単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　　　① 　●　建物実質取得費　合計　　(A)-(B)　　　　(C) 　●　土地取得費　合計　　(D)　　　 　●　概算取得費　　①×5%　　 　●　取得費　合計　②　(C)+(D)と概算取得費の大なる金額 　●　譲渡費用合計　　　　③ 　○　取得費＋譲渡費用　　　　　②＋③ 　　　　④ 　○　譲渡益　　　　　①－④ 　 　⑤ 　○　特別控除額　（最高３０,０００千円まで）　　　　 　○　課税譲渡所得金額　　　　　　　⑤－⑥ 　 税 額 　税 引 後 手 取 額　　①－③－⑧

居住用財産の譲渡 (分離課税の特例) 　 単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　 取 得 費 建物 土地・等  建物の購入・請負代金 　土地等の購入代金 　仲介手数料 　仲介手数料 　印紙代 　印紙代 　登記関連費用 　登記関連費用 　不動産取得税 　不動産取得税 　その他 　その他  計(建物の取得評価) (A) 　計(土地の取得費) (D) 　減価償却費(B) ○減価償却費(B)は計算して入力して 　ください。 　 　 　 譲 渡 費 用 　仲介手数料 ■ 3000万控除 　印紙代 適否 　登記関連費用 　 　譲渡時の立退料・建物取壊し費用 　その他 　クリックして計算を実行して下さい。 単位　千円 　●　譲　渡　代　金　　　　　① 　●　建物実質取得費　合計　(A)-(B) 　 (C) 　●　土地取得費　合計　　(D)　　　 　●　概算取得費　　①×5%　　 　●　取得費　　(C)+(D)と概算取得費の大なる金額　　　② 　●　譲渡費用合計　　　　③ 　○　取得費＋譲渡費用　　　②＋③ 　　 　　④ 　○　譲渡益　　　　　①－④ 　　　　⑤ 　○　特別控除額　　　　　 ⑥ 　○　課税譲渡所得金額　　　　　　　⑤－⑥ 　 税 額

特定の居住用財産の買換え 　 　単位　千円　 　●　譲 渡 代 金 　● 買換取得代金 取 得 費 建物 土地・等  建物の購入・請負代金 　土地等の購入代金 　仲介手数料 　仲介手数料 　印紙代 　印紙代 　登記関連費用 　登記関連費用 　不動産取得税 　不動産取得税 　その他 　その他  計(建物の取得評価) (A) 　計(土地の取得費) (D) 　減価償却費(B) 　○減価償却費(B)は計算して 　　　入力してください。 　 　 譲 渡 費 用 　仲介手数料 　印紙代 　登記関連費用 　譲渡時の立退料・建物取壊し費用 　その他 　クリックして計算を実行して下さい。 単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　　　① 　●　建物実質取得費　合計　(A)-(B)　　(C) 　●　土地取得費　合計　　(D)　　　 　●　概算取得費　　①×5%　　 　●　取得費 　(C)+(D) と 概算取得費の大なる金額　　②　 　●　譲渡費用合計　　　　③ 　●　買換え 取得代金　　 　○　取得費＋譲渡費用　　　　　②＋③ 　 　 　　　　　　　　　　　　 　　　　⑤－⑥ 　 税 額 　税 引 後 手 取 額　　⑤－③－⑧

居住用低率分離課税と居住用買換えの比較 　 単位　千円　  ● 譲 渡 代 金  ● 買 換 代 金  ● 取 得 費 用  ● 譲 渡 費 用 　○　低率分離課税と居住用買換課税の税金が同額になる様な買換額と 　　　その割合を算出します。 　○　買換代金の入力が無い場合は、居住用買換えの検討は行いません。 　　　買換代金の金額は譲渡代金の金額が限度となります。 　クリックして計算を実行して下さい。 単位　千円　 項　目　 低率分離課税 居住用買換え  買換え資産額 　  特別控除額 　  課税譲渡金額  所得税  住民税  復興特別税  税　合計

居住用譲渡・各特例の比較 　 単位　千円　  ● 譲 渡 代 金  ● 取 得 費 用  ● 譲 渡 費 用  ● 買 換 代 金 　 項　目　 一般譲渡 300万控除 低率分離課税 居住用買換え 　■　控除 特例 　 否適 否適 　 　○　居住用買換えの手取り額は、譲渡価格から買換え資産価格を差し引いたものから 　　　税金を引いたものです。マイナスの場合は買換え資産額を少なくするか、 　　　マイナス額の資金が必要となります。 　○　買換代金の入力が無い場合は、居住用買換えの検討は行いません。 　　　買換代金の金額は譲渡代金の金額が限度となります。 　クリックして計算を実行して下さい。 項　目　 一般譲渡 300万控除 低率分離課税 居住用買換え  ■ 控除 特例 　 　  買換え資産額 　 　 　  特別控除額 　  課税譲渡金額  所得税  住民税  復興特別税  税　合計  税引後 手取額

　● 事業用財産の譲渡　　　　　　Top ↑

(１) 事業用買換えの特例

● 譲渡益　＝　売却代金 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

● 課税長期譲渡所得　＝　譲渡益 ×（１－課税繰延割合 × 買換割合）

○　事業買換の特例の適否
①　譲渡資産及び買換資産はともに、事業用である事。
②　この特例の適用を受ける目的で一時的に事業の用に供したものでない事。
③　たまたま物品置場・駐車場等として自己が使用したもの、又は、これらの
　　用に一時的に貸し付けたものでない事。
④　店舗兼住宅は事業用部分のみ適用可居住用部分が１０％未満の場合は、全
　　部事業用とみなしてよい。
⑤　原則として、買換資産の面積は譲渡資産の面積の５倍を限度とします。
⑥　譲渡年（又は前年）に買換資産を取得する事。又は譲渡年の翌年中に取得
　　する見込みである事
⑦　買換資産を取得した日から、１年以内に事業の用に供すること。
⑧　収用・交換等による譲渡及び贈与・交換による取得でないこと。
⑨　譲渡年の翌年３月１５日までに確定申告すること。
⑩　下記の各号の譲渡資産を譲渡し、その号の買換資産を取得すること。
【１号】
［譲渡資産］　既成市街地内にある①事務所、事務所等の建物とその敷地
　である土地（貸付地を含む）
②所有期間は１０年超
［買換資産］　既成市街地等以外にある土地等・建物・構築物・機械装置
【１３号】
［譲渡資産］
①市街化区域内又は既成市街地等内にある土地・建物・構築物
②その土地等の上に建築面積１５０㎡以上、地上４階建以上の建物等を建築す
　るために譲渡されるもの（一定の共同住宅は地上３階建以上）
③所有期間は５年超
［買換資産］　市街化区域内又は既成市街地等内にある左欄の土地等・
　建物・構築物
 【２０号】
［譲渡資産］
①国内にある土地等・建物・構築物（一定の業種に該当する場合に限る）
②所有期間は１０年超
［買換資産］
①建物（原則として貸付用除く）
②機械装置
③一定の認定を受けたものに限る
【２１号】
［譲渡資産］　
①国内にある土地等・建物・構築物
②所有期間は１０年超
［買換資産］　
①地域制限なし
②土地等・建物・構築物・機械装置

事業用買換え 　 　　　単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　 取 得 費 建物 土地・等  建物の購入・請負代金 　土地等の購入代金 　仲介手数料 　仲介手数料 　印紙代 　印紙代 　登記関連費用 　登記関連費用 　不動産取得税 　不動産取得税 　その他 　その他  建物の取得価額　計 (A)  土地の取得費　計 (D) 　減価償却費　(B) 　　 　○減価償却(B)は計算して入力 　　してください。 　 　 　 譲 渡 費 用 　仲介手数料 　印紙代 　登記関連費用 　譲渡時の立退料・建物取壊し費用 　その他 　●　買換え　取得代金　 　○　繰延べ率　 　80　75　70 % 　クリックして計算を実行して下さい。 　単位　千円　 　●　譲　渡　代　金　　　　　① 　●　建物実質取得費　合計　(A)-(B) 　 (C) 　●　土地取得費　合計　　(D)　　　 　●　概算取得費　　①×5%　　 　●　取得費　　(C)+(D)と概算取得費の大なる金額　　　② 　●　譲渡費用合計　　　　③ 　○　取得費＋譲渡費用　　　　(②＋③)　　　④ 　●　買換え 取得代金　　 　　　　　　　　　　　　 　　　　⑤－⑥ = ⑦　 税 額 　税 引 後 手 取 額　(譲渡代金 - 実質買換取得代金)－③－⑧

事業用資産買換え時の資金繰り 　 　検討　入力データ　 　譲 渡 価 額　 千円 　建 物　取 得 費　 千円 　土 地　取 得 費　 千円 　譲 渡 費 用 千円 　買換資産 価 額 千円 　買 換 費 用 千円 　○　課税繰延割合　 　80　75　70 % 　既存借入金の返済 千円 　手元期待資金 千円 〇 長期所有（１０年超）の事業用資産を売却して新規買換 　 資産を購入した場合で、今までの借入金を清算したうえで 　 手元資金を確保したい場合、資金繰りはどの様になるか、 　 検討するものです。結果が マイナスの場合は譲渡代金に 　 対する割合と、マイナスにならない様な新規買換資産の 　 価額、手元期待資金を調整します。 　クリックして計算を実行して下さい。 検討結果（単位・千円）  課税譲渡所得  長期譲渡課税  所得税  住民税  復興特別税  借入金返済  手取剰余金  手取取得額がマイナスにならない買換率  同上、買換資産価額 〇 検討結果の手取剰余金がマイナスの場合は、手取取得額　 　 がマイナスにならない買換資産価額まで買換え額を下げ　 　 てください。

●　事業用買換の特例適用、買換資産の取得価額
　事業用買換の特例の適用を受けた場合の買換資産の取得価額は、買換資産の
　実際の購入代金等ではなく、次の区分によるそれぞれの金額になります。

（１）譲渡代金　≦　買換資産の取得価額の場合
　　　（ C ＋ D ）× ０．８ ＋ B － A × ０．８
（２）譲渡代金　＞　買換資産の取得価額の場合
　　　（ C ＋ D ）× （ B × ０．８） ÷ A ＋　B × ０．２
　　　　A ＝ 譲渡代金
　　　　B ＝ 買換資産の取得価額
　　　　C ＝ 譲渡資産の取得費
　　　　D ＝ 譲渡費用

〇 長期所有（１０年超）の事業用資産を売却して新規買換資産を購入した場合
　 で、今までの借入金を確保清算したうえで手元資金をしたい場合、資金繰り
　 はどの様になるか、検討するものです。結果が マイナスの場合は新規買換
　 資産の価額を下げるか、別途借入金を考慮します。

　● 定期借地権　　　　　　Top ↑

定期借地権には以下のタイプがあります。
１　一般定期借地権　　借地期間を５０年以上とし、借地期間が終了した時は
　更新しない旨の定めを取り決める事が出来るもので、借地人の建物買取請求
　権を排除する事が出来ます。借地期間が終了した時は、借地人は建物を撤去
　して更地の状態にして返還します。
　　　
２　事業用借地権
　居住用ではなく事業の用に供する建物を所有する目的で借地するもので、そ
　の借地期間は１０年以上５０年未満となります。借地期間が３０年以上５０
　年未満の場合は契約の更新、建物買取請求権が出来ますが、特約により契約
　の更新をしない事、又、建物買取請求権を排除する定めをする事が出来ます。
 
 ３　建物譲渡特約付借地権
　　借地期間３０年以上。
　　借地期間の満了時、地主が建物を買い取る事により終了します。
 

【借地権及び定期借地権の概要】

	残存期間	借地の  利用目的	契約の  形式	特徴
借地権	当初は３０  年以上	制限なし	制限なし	貸主に正当事由が無い限り  更新を拒絶出来ない
一般定期  借地権	５０年以上	制限なし	公正証書	期間満了時に、建物を取り  壊し、更地にて返還する。  期間の更新、建物の築造に  よる残存期間の延長がなく  建物買取請求権も出来  ない。
事業用 定期借地権	１０年以上  ５０年未満	事業用	公正証書	期間満了時に、建物を取り  壊し、更地にて返還する。  期間の更新、建物の築造に  よる残存期間の延長がなく  建物買取請求権も出来  ない。
建物譲渡  特約付  借地権	３０年以上	制限なし	事実上書面	期間満了時に、土地所有者  は建物を買い取る事で  借地関係が消滅する

〇　定期借地権の評価
　A　課税時期における自用地としての価額
　B　経済的利益の総額 / 設定時の通常取引価額
　C　残存年数に応ずる複利年金現価率 / 設定期間年数に応ずる複利年金現価
　　 率
　
　定期借地権の評価　＝　A　×　B　×　C
 
〇　底地の評価
１　一般定期借地権の目的となっている宅地の評価
　A　課税時期における自用地としての価額
　B　A　×　底地割合
　C　残存年数に応ずる複利年金現価率 / 設定期間年数に応ずる複利年金現
　　 価率
　
　底地の評価　＝　A　－　B　×　C
 
２　上記以外の定期借地権等の目的となっている宅地の評価
　A　課税時期における自用地としての価額
　B　定期借地権等の評価額
　C　１－残存期間年数に応じた割合
　　　底地の評価（Ⅰ）　＝　A　－　B
　　　底地の評価（Ⅱ）　＝　A　×　C
　　　上記（Ⅰ）と（Ⅱ）のいずれか低い金額
 
〇　経済的利益の総額
　A　権利金等の授受による経済的利益の金額
　B　保証金等の授受による経済的利益の金額
     無利息・期間満了時に全額返還するものとする。
　　 * 保証金×（１－設定期間に応ずる複利年金現価率）
　C　贈与を受けたと認められる差額地代がある場合の経済的利益の金額
　　 
　　 経済的利益の総額　＝　A　＋　B　＋　C
 

【一般定期借地権の目的となっている宅地を評価する場合の
　　底地割合】

借地権割合			底地割合
	路線価図	評価倍率表
地  域  区  分	C	７０％	５５％
	D	６０％	６０％
	E	５０％	６５％
	F	４０％	７０％
	G	３０％	７５％

【定期借地権等の目的となっている宅地を評価する場合の
　残存期間年数に応じた割合】

残存期間年数	割合
５年以下の場合	５％
５年を超え１０年以下の場合	１０％
１０年を超え１５年以下の場合	１５％
１５年を超える場合	２０％

定期借地権の諸評価 　定期借地権の種類 　一般定期借地権　　事業用借地権　　建物譲渡特約付借地権　 　借地権の設定期間　（ｍ） 年 　課税時、借地権の残存期間　（ｍ） 年 　権利金の金額 万円 　保証金の金額 (無利息・期間満了時に全額返還) 万円 　その他の経済的利益 万円 　課税時 自用地の相続評価額（更地） 万円 　設定時　通常取引価額　（更地） 万円 　基準年利率　（ｒ） ％ 　普通借地権の借地権割合 70% 60% 50% 40% 30% 　クリックして計算を実行して下さい。 定期借地権の諸評価 検討結果 　設定期間 　残存期間 　借地権の評価 　底地の評価 　保証金の評価

　● 登録免許税　　　　　　Top ↑

　不動産を取得した場合、その権利関係を明らかにするために、登記をしなけ
　ればなりません。この登記をする場合にかかる税金を登録免許税といいます。

【登記の種類】

登記が発生するケース		登記の種類
①	家屋を新築した場合	表題登記  所有権保存登記
②	家屋を増築した場合	表題変更登記
③	家屋を取壊して新築した場合	滅失登記  表題登記  所有権保存登記
④	土地・家屋を購入し、あるいは  相続・贈与を受けた場合	所有権移転登記
⑤	住宅ローンのため、抵当権を  設定する場合場合	抵当権設定登記

登録免許税 　具体的ケース 　家屋を新築した場合 　家屋を増築した場合 　家屋を取壊して新築した場合 　中古家屋を購入した場合 　土地を購入した場合 　土地・家屋を相続した場合 　土地・家屋を贈与された場合 　住宅ローンの為、抵当権を設定する場合 　軽減税率適用　 　軽減税率の適用を受ける場合はチェック 　評価額・債権額 　千円 　クリックして計算を実行して下さい。 登録免許税　検討結果 　千円 　千円 　千円

　● 不動産取得税　　　　　　Top ↑

　不動産取得税は、地方税法に基づき、不動産の取得に対して課される税金で
　す。不動産を取得した（個人及び法人）に、「その不動産の所在する都道府
　県」が課す税金で、不動産を取得した時に一度だけ納めます。不動産の移転
　という事実に着目して課されるもので、1日でも所有権を取得した場合でも課
　税の対象となります。又、所有権の移転を伴う契約が合意により解除された
　場合においても、移転の事実がある限り課税されます。
　不動産の取得とは、売買・贈与・交換・建築（新築・増築・改築）などによ
　って不動産の所有権を取得することをいいます。

　○不動産取得税
　ただし、上記は特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
　土地及び住宅 3％（平成27年3月31日まで）
　住宅以外の家屋 4％ (店舗・事務所等)

　不動産の価格は不動産を取得した時の市町村の固定資産評価額であり、購入
　価格、建設工事価格ではありません。

【税率】

取得した日	土地	家屋
		住宅	その他
H20.4.1～H27.3.31	3 %	3 %	4 %

不動産を取得した日から６０日以内に不動産取得申告書を不動産
所在地の市役所又は県税事務所に提出します。

不動産取得税は相続により不動産を取得した時にはかかりません。
但し、相続時精算課税方式により不動産を取得した場合は取得税は
発生します。

○ 不動産取得税　軽減特例

居住用家屋の特例

　【新築】

適用要件	税　額
床面積　50㎡(戸建て以外の貸家住宅 　は40㎡)以上240㎡以下	（固定資産税評価額ー1200万円）×3％ 　(平成28年3月31日まで認定長期優良 　住宅の場合1300万円)

　【中古】

適用要件	税　額
(1) 自己の居住の用に供する事  (2) 床面積50㎡以上240㎡以下である事  (3) 次のいずれかに該当する事  ① 経過年数基準: 　　その取得費以前20年以内(鉄骨・鉄筋 　　コンクリート造等は25年以内)に建築 　　されたものである事  ② みなし経過年数基準: 　　登記簿上の建築日が昭和57年1月1日 　　以降である事  ③ 取得時耐震基準: 　　取得日以前に売主より交付を受ける 　　新耐震基準に適合する証明書がある 　　ものである事  ④ 居住時耐震基準: 　　平成26年4月1日以降に耐震基準に 　　適合しない中古住宅を取得した場合 　　において、取得後6か月以内に耐震基 　　準に適合する証明が行われたもので 　　ある事	(固定資産税評価額 ー 　　　　新築時期に応じた控除額)×3％
	新築時期	控除額
	昭和48年1月1日から 　　　昭和50年12月31日	230 万円
	昭和51年1月1日から 　　　昭和56年6月30日	350 万円
	昭和56年7月1日から 　　　昭和60年6月30日	420 万円
	昭和60年7月1日から 　　　平成元年3月31日	450 万円
	平成元年4月1日から 　　　平成9年3月31日	1000 万円
	平成9年4月1日以降	1200 万円

　土地の特例

適用要件		税　額
新 築	(1) 取得する新築住宅は家屋に関する 　　　特例の適用要件を満たしている事 　(2) 土地を先行取得し、３年以内に住宅を 　　　新築した場合 　(3) 土地と建物を同時取得している場合 　　　本人居住な場合、新築後、1年以内 　　　に土地を取得する事。 　(4) 新築住宅を先行取得する場合には、 　　　１年以内に土地を取得していること	（固定資産税評価額×1/2×3％ 　　　－税額控除額 　税額控除額は、次の(a)、(b) 　いずれか大きい金額 　(a) 45,000 　(b) (土地１㎡当たりの固定資産税 　評価額×1/2)×住宅の床面積×2 　(200㎡が限度)×3％
中 古	(1) 取得する中古住宅は家屋に関する 　　　特例の適用要件を満たしている事 　(2) 住宅は自己居住用に限る。 　(3) 土地を先行取得している場合 　　　1年以内に既存住宅を取得する事 　(4) 中古住宅を先行取得した場合、 　　　1年以内に土地を取得する事。

家屋の床面積の2倍（１戸当たり200㎡を限度)までの面積については、
課税されません。

※宅地の課税標準が1／2となる特例
宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額 × 1／2
(注)1／2特例は平成27年3月31日までの適用となります。 

不動産取得税(家屋）  家屋種別　 新 築　　 　 中 古  用途　　 住居用　　　非住居用  中古住宅 取得日　 　■平成９年４月１日以後 　■平成元年４月１日～平成９年３月３１日 　■昭和６０年７月１日～平成元年３月３１日 　■昭和５６年７月１日～昭和６０年６月３０日 　■昭和５１年１月１日～昭和５６年６月３０日 　■昭和４８年１月１日～昭和５０年１２月３１日 　■昭和３９年１月１日～昭和４７年１２月３１日 　■昭和２９年７月１日～昭和３８年１２月３１日　 　評価額 　千円 　クリックして計算を実行して下さい。 不動産取得税(家屋） 　（固定資産税評価額　－　控除額）×　３％　 　控除額　 　千円　 　不動産取得税 　千円

不動産取得税(土地） 　家屋種別　 　新 築　　　中 古 　家屋用途　 　住居用　　 非住居用 　家屋床面積　 　㎡ 　土地面積　 　㎡ 　土地評価額 　千円 　クリックして計算を実行して下さい。  不動産取得税(土地）  固定資産税評価額 × (1/2) ×３％　－　控除額　 　千円 控除額の計算 　千円  土地控除額 　千円 　千円  不動産取得税 　千円

　● 印紙税の検索　　　　　　Top ↑

※　対象の項目を１つ、チェックして下さい。 　　[平成25年４月現在] ※　金額の入力が無い場合、若しくは０の場合は、金額の記載のないものと 　　します。 　１ (1)不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは営業の譲渡に関する 　　　　契約書 　　 (2)地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書 　　 (3)消費貸借に関する契約書 　　 (4)運送に関する契約書 　２　上記の１に該当する不動産の譲渡に関する契約書の内、平成２６年 　　　４月１日から平成３０年３月３１日までに作成されるもの 　３　請負に関する契約書 　４　上記の請負に関する契約書の内、平成３０年３月３１日から平成３０年 　　　３月３１日までに作成されるもの 　５　約束手形・為替手形 　６　株券、出資証券若しくは社債券又は投資信託、貸付信託、特定目的信託 　　　、若しくは受益証券発行信託の受益証券 　７　合併契約書又は吸収分割契約書若しくは新設分割計画書 　８　定款 　９　継続的取引の基本となる契約書 １０　預金証書、貯金証書 １１　貸物引換証、倉庫証券、船荷証券 １２　保険証券 １３　信用状 １４　信託行為に関する契約書 １５　債務の保証に関する契約書 １６　金銭又は有価証券の寄託に関する契約書 １７　債務譲渡又は債務引受に関する契約書 １８　配当金領収書、配当金振込通知書 １９　１　売上代金に係る金銭又は有価証券の受取書 ２０　２　売上代金以外の金銭又は有価証券の受取書 ２１　預金通帳、貯金通帳、信託通帳、掛金通帳、保険料通帳 ２２　消費貸借通帳、請負通帳、有価証券の預り通帳、金銭の受取通帳などの 　　　通帳 ２３　判取帳 記載された金額 　万円 　クリックして計算を実行して下さい。 　印紙税

　● 減価償却　　　　　　Top ↑

　減価償却とは、一定期間にわたって使用される固定資産の取得に要する支出
　をその使用期間にわたって費用化する会計処理をいいます。一般に減価償却
　では固定資産の取得価額より残存価額を控除した金額を一定の方法により費
　用として各事業年度に配分し、その固定資産の帳簿価額からその費用相当額
　分を減少させる事になります。平成１９年４月１日以後取得の減価償却資産
　の償却方法の大幅改正と、それに伴い平成１９年３月３１以前取得の減価償
　却方法の改正がありました。これまで、減価償却資産は取得価格の９５％の
　部分が減価償却費として、費用に算入され、取得価格の５％の部分はその資
　産を除去した時に除去費として費用に算入されるか、又は売却する際の譲渡
　費用の取得費として費用に算入されていました。
　今回の改正で平成１９年４月１日以後取得の減価償却資産は取得価額の１００
　％が減価償却費として費用に算入出来るようになりました。但し、１円の備
　忘価額を残します。
　平成１９年３月３１以前取得の減価償却費も１円の備忘価額まで償却出来ま
　す。　

減価償却　（備忘価額=１円） 　資産取得価額 円 　耐用年数　 3456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960　年 　償却方法　 　定額法　　定率法　 　償却開始事業年度　 　12/12　　11/12　　10/12　　9/12　　8/12　　7/12　　6/12　　5/12　　4/12　　3/12　　2/12　　1/12　 　事業年度 償却月数　 　12　　11　　10　　9　　8　　7　　6　　5　　4　　3　　2　　1　 　検討年度　 年 　クリックして計算を実行して下さい。 定額法 A 　期首帳簿価額 B 　償却率 C 　償却額 D 　期末帳簿価額 定率法 A 　期首帳簿価額 B 　償却率 C 　調整前償却額 D 　保証率 E 　償却保証額 F 　判定 G 　改定取得価額 H 　改定償却率 I 　償却額 J 　期末帳簿価額

減価償却 　 減価償却 　（備忘価額=１円） 　資産取得価額　 円 　耐用年数　 3456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960　年 　償却方法　 　定額法　　定率法　 　償却開始事業年度　 　12/12　　11/12　　10/12　　9/12　　8/12　　7/12　　6/12　　5/12　　4/12　　3/12　　2/12　　1/12　 　クリックして計算を実行して下さい。 　 項 目 １年　 ２年　 ３年　 ４年　 ５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 H  改定取得価額 I  改定償却率 J  償却額 K  期末帳簿価額 　 項 目 ６年　 ７年　 ８年　 ９年　 １０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 H  改定取得価額 I  改定償却率 J  償却額 K  期末帳簿価額 　 項 目 １１年　 １２年　 １３年　 １４年　 １５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 H  改定取得価額 I  改定償却率 J  償却額 K  期末帳簿価額 　 項 目 １６年　 １７年　 １８年　 １９年　 ２０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 H  改定取得価額 I  改定償却率 J  償却額 K  期末帳簿価額 　 項 目 ２１年　 ２２年　 ２３年　 ２４年　 ２５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ２６年　 ２７年　 ２８年　 ２９年　 ３０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ３１年　 ３２年　 ３３年　 ３４年　 ３５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ３６年　 ３７年　 ３８年　 ３９年　 ４０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ４１年　 ４２年　 ４３年　 ４４年　 ４５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ４６年　 ４７年　 ４８年　 ４９年　 ５０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ５１年　 ５２年　 ５３年　 ５４年　 ５５年　 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額 　 項 目 ５６年　 ５７年　 ５８年　 ５９年　 ６０年 A  期首帳簿価額 B  償却率 C  調整前償却額 D  保証率 E  償却保証額 F  判定 G  改定取得価額 H  改定償却率 I  償却額 J  期末帳簿価額

減価償却 　 耐用年数 23456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555647585960　年 　クリックして計算を実行して下さい。 　 平成１９年３月３１日以前取得分 平成１９年４月１日以降取得分  耐用  年数 旧定額法 旧定率法  定額法  償却率  定率法 償却率 償却率 償却率 改定償却率 保証率